Нулёвки: как получить земельный участок без аукциона по ст. 39.18 ЗК РФ

Что такое «нулёвка» и почему её так называют

«Нулёвка» — народное название механизма получения государственной или муниципальной земли без торгов, когда на участок претендует только один заявитель. В законе этого термина нет. Официально процедура называется «предоставление земельного участка гражданину без проведения торгов по результатам публикации извещения» и регулируется статьёй 39.18 Земельного кодекса РФ.

Логика простая: если никто, кроме вас, не заявился на участок в отведённый срок, государство не обязано устраивать аукцион — оно может заключить с вами договор напрямую. Именно этот сценарий «один заявитель = нет конкурса» и породил термин «нулёвка».

Кто и для чего может воспользоваться ст. 39.18 ЗК РФ

Механизм доступен только гражданам — не организациям и не индивидуальным предпринимателям как субъектам хозяйствования. Цель использования участка должна быть одной из трёх, прямо перечисленных в п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ:

• индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
• ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — но только в границах населённого пункта, не на полевых землях;
• ведение садоводства для собственных нужд (не для коммерческой деятельности).

Если вы хотите получить землю под КФХ, дачное строительство в прежнем смысле или иные цели — ст. 39.18 ЗК РФ не применяется. Это принципиальное ограничение, которое часто упускают из виду.

Как работает процедура: шаг за шагом со стороны закона

Процедура установлена п. 1–5 ст. 39.18 ЗК РФ. Вот её последовательность с точки зрения нормы, а не инструкции для самостоятельных действий.

Публикация извещения. Уполномоченный орган (чаще всего администрация муниципального района или городского округа) публикует извещение о возможности предоставления земельного участка. Извещение размещается на официальном сайте органа в интернете, а также на сайте torgi.gov.ru — в соответствии с требованиями п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ.

Срок приёма заявлений — 30 дней. Согласно п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ, срок приёма заявлений от граждан составляет тридцать дней со дня опубликования извещения. За это время любой гражданин вправе подать заявление о намерении получить данный участок.

Один заявитель — договор без торгов. Если по истечении 30 дней поступила только одна заявка, орган принимает решение о предоставлении участка этому заявителю без проведения аукциона (п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ). Именно это и есть «нулёвка» в практическом смысле.

Два и более заявителя — аукцион. Если за 30 дней поступили заявления от двух и более граждан, орган обязан провести аукцион в обычном порядке (п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ). Преимущества «нулёвки» при этом утрачиваются — вы становитесь одним из участников торгов.

Участок не стоит на кадастровом учёте: предварительное согласование

Большинство свободных государственных земель в России не сформированы как самостоятельные участки — они являются частью неразграниченных земель, которые не стоят на кадастровом учёте и не имеют установленных границ. В таком случае процедура по ст. 39.18 ЗК РФ невозможна без предварительной работы.

Для таких земель предусмотрен механизм предварительного согласования предоставления участка, закреплённый в статьях 39.15–39.16 ЗК РФ. Последовательность здесь принципиально иная:

• сначала необходимо подготовить схему расположения участка на кадастровом плане территории (КПТ);
• орган рассматривает заявление о предварительном согласовании и схему;
• если решение положительное — проводится межевание и постановка участка на кадастровый учёт;
• только после этого возможна аренда или переход права собственности.

Подготовка схемы КПТ требует специальных знаний и инструментов. Ошибка на этом этапе влечёт отказ в согласовании. Перечень оснований для отказа закреплён в ст. 39.16 ЗК РФ и включает более десяти позиций — от несоответствия ВРИ до пересечения с землями лесного фонда.

Что происходит после получения участка по нулёвке

Получение участка по ст. 39.18 ЗК РФ — это, как правило, не сразу собственность. Для целей ИЖС и ЛПХ стандартный сценарий выглядит так:

• заключается договор аренды земельного участка;
• на участке возводится объект недвижимости (жилой дом, хозяйственные постройки и т.п.);
• объект регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• после регистрации объекта арендатор вправе выкупить участок под ним в собственность без торгов — на основании ст. 39.20 ЗК РФ, устанавливающей исключительное право собственника здания на приобретение земли под ним.

Цена выкупа определяется нормативно и зависит от категории земель, вида разрешённого использования и региона. Для участков, находящихся в муниципальной собственности, порядок расчёта устанавливается муниципалитетом. Для федеральных земель применяются правила, установленные Постановлением Правительства РФ № 279 от 26.03.2015 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов».

Почему нулёвка сложнее, чем кажется

На практике процедура по ст. 39.18 ЗК РФ сопряжена с целым рядом рисков, которые не очевидны при первом знакомстве с нормой.

Свободный участок может оказаться несвободным. Земля может числиться неразграниченной, но при этом иметь обременения — сервитуты, зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), охранные зоны инженерных коммуникаций. Часть из них не отражена в ЕГРН и выявляется только при комплексной проверке.

Вид разрешённого использования должен соответствовать цели. Если участок имеет ВРИ, не совпадающий с заявленной целью (ИЖС, ЛПХ или садоводство), предоставление невозможно. Смена ВРИ — отдельная процедура, требующая времени и не гарантирующая результата.

Конкурент может появиться в последний день. Никакой гарантии «нулёвки» не существует до истечения 30-дневного срока. Достаточно одного заявления от другого гражданина — и вы оказываетесь на аукционе без каких-либо преимуществ.

Отказ на этапе предварительного согласования. Основания для отказа, перечисленные в ст. 39.16 ЗК РФ, охватывают широкий круг ситуаций. Некоторые из них невозможно устранить — например, если участок попадает в зону, где строительство жилья запрещено правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Что нужно проверить до подачи заявления

Перед тем как инициировать процедуру по ст. 39.18 ЗК РФ, необходимо оценить целый комплекс факторов. Земельный эксперт на этапе предварительного анализа проверяет:

• категорию земель и вид разрешённого использования по классификатору (утверждён Приказом Минэкономразвития РФ № 540);
• наличие участка в ЕГРН и его статус;
• градостроительные регламенты по ПЗЗ муниципального образования;
• наличие ЗОУИТ, охранных зон, территорий с ограниченным использованием;
• соответствие планируемой цели генеральному плану поселения;
• отсутствие прав третьих лиц на земельный участок или смежные территории.

Пропуск любого из этих пунктов превращает «нулёвку» из рабочего инструмента в источник потраченных ресурсов.